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        深圳房產7.15限購新政后,所謂利空落地是利好,正是剛需買房好時機

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        樓主
        發表于 2020-7-25 14:29:00 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

        7.15深圳“新八條”過去整整一周多,討論還在持續,普遍觀點認為,至少有幾成的需求被影響,包括限購、首付增加、觀望等。

        一位朋友告訴我,新政后,一位剛交了定金的購房者,一邊哭一邊簽合同,她一輩子的積蓄都投進去了,沒想到迎頭撞上最嚴調控,從沒見過這種架勢的她,整個人懵了,舍不得定金又擔心房價下跌。

        不少粉絲憂心忡忡地問:“715新政之后,深圳樓市會不會真的一蹶不振,現在到底能不能買房?”

        這個問題,仔細思考了一周,最后的答案是:調控后,恰恰是買房的好時機!所謂利空落地是利好!

        1、首先,從中長期看,本質上,7.15調控并沒有改變深圳樓市的中長期基本面,需求并沒有真正消失,而只是被壓制推后了。
        目前的政策其實是把需求推遲,深圳人口還會繼續流入,需求會不斷積累,再加上這次被壓制的需求,后面可能會集中爆發。不達買房條件的人,會逐月逐月增加達到買房條件。

        很多人說是炒房客造成了房子大漲,炒房客有那么大能耐08年為啥不行,炒房客只是順勢而為。房價主要是貨幣現象,全球大放水(網絡數據,美國放水14萬億美金,歐盟也近20萬億歐元,這是什么概念,幾百萬億人民幣啊,09年美國僅僅只有QE幾千億美金,一旦國外有了疫苗,能控制疫情,這些熱錢就會全世界沖擊,目標國中,特別是中國將是重點沖擊國度,不出意外2030年一定是NO1,熱錢一定搬家進中國),捂得住房價嗎?特別是深圳,需求太多了,抵御通脹的優質資產(房子)太少了。這個熱錢沖擊沒有3-5年下不來。

        限購后部分賣家賣了就買不回房子,只能撤盤,不滿五的也有不少撤盤等滿五在賣,這樣一來滿五和750萬以下的房子,在熱門地區就更少的可憐!比如大熱門碧海片區僅僅只有2位數,很快就會變成個位數!這樣算下來限制的需求遠遠小于不滿足條件的盤量。

        短暫橫盤是買房最好時機,莫非一定要等市場反應過來又開始上漲去不斷追價嗎?特別是那些置換的,不斷上漲的市場誰會給你時間置換?

        2、其次,即使從短期看,深圳樓市的表現可能也會出乎意料的頑強。


        因為,如果樓市是在一個真空環境中,這么嚴厲的調控,肯定可能會導致成交冰凍,但是熱門區塊成交量似乎沒有大幅下降。
        還有問題恰恰在于,我們樓市并沒有在真空環境中,今年2020年全球最大的背景,就是疫情和應對疫情而導致的流動性充盈。這個流動性大浪滔天的大背景下,優質資產荒出現,各種優質資產水漲船高。所以我們看到即使經濟沖擊很大,但中美股市都漲的很好。

        也就是說,流動性充盈之下優質資產荒的大背景,會對沖深圳調控的影響,畢竟深圳的房產可以說是中國最典型的優質資產之一。

        這會讓后續房價走勢變的異常復雜,尤其是近期股市連續上漲,一大批優質企業上市,一個新興的科技造富運動剛剛開始,深圳是最受益的城市之一。

        3、今年是個特殊的年份:深圳經濟特區成立四十周年,深圳人普遍預期下半年深圳會受到大禮包。如果真有大利好,對深圳城市價值是重大提升,也會為樓市拖底。

        與此同時,今年深圳也在開展大規模的城市投資建設,最新消息是,深圳加快推進新基建,首批95個項目總投資高達4119億元。



        去看過前海建設的一定會預感到這里就是未來的世界中心,這不是瞎話,2030年GDB超越美國是確定的事情。那么前海那一片成為世界中心也之一不是瞎話!

        還有寶安中心區(含碧海)為什么大漲,通過政府規劃就能探究一二:珠江兩岸服務中心。 人狠話不多,就這一句話,這就夠了,它實際的意思就是大灣區中心。

        那么一個世界中心,一個大灣區中心,還是挨在一起,這么優質的資產,聰明資金不搶才怪!這就是為什么寶中特別碧海大漲的原因,不僅僅因為騰訊島,還有等深中大橋開通后,更利好碧海而不是中山。中山的幾千萬上億的富豪多如牛毛,一定會有很多中山的富豪過來買房讓一家老小在深圳享受深圳的市政,醫療等,并以寶安為據點開拓深圳乃至全國全世界的市場。深圳灣大橋開通后,4成買房客都是橋這頭的,未來深中大橋開通后,可能超過這個比例。

        可以預見到未來3-5年前海和寶中必然會入駐大量的企業,深圳也會流入大量的高凈值,高科技,金融人才。那么接下來的問題是,這群高收入的人群,他們會選擇住在哪里?買房子買到哪個片區?會買什么樣品質的房子?

        4、從短期供求關系看,賣房的人也少了很多。

        很多人賣了房子后可能買不了房了,所以干脆不賣了。不排除個別特殊情況急于拋盤(這種情況任何時期都有),但大部分業主短期心態依然強勢,成交量可能冰凍,但是價格短期橫盤可能更大。

        同時,或許從總量上看,需求下降要大于供應下降,但是,從結構上看依然是不平衡的——原關內的核心區域,羅湖福田南山前海包括寶中,供應依然比較稀缺,受需求下降影響沒想象那么大。

        而且這些區域,學校,地鐵,配套完善,在新政后大家更注重現實價值的背景下,可能更加受到追捧。

        換句話說,這些區域的新盤網紅盤,即使需求下滑,無非也就是搶房的人少一點,但依然供不應求。


        記。好恳粋突發的調整期,黑天鵝的出現,只要不改變基本面,恰恰是挑選優質物業的好機會!就好像在3月份資本市場最風聲鶴唳之時,買入特斯拉等優質資產的投資者,幾個月已經有四五倍的收益。樓市表現不會這么劇烈,但道理是一樣的!

        01.

        行情:流動性盛宴下的優質資產荒

        今年確實是一個全球流動性盛宴下的優質資產荒。

        一方面是全球流動性寬松,出現了市場上不缺錢的現象,另一方面是經濟形勢復雜,不確定性強。這種情況下,持有現金并非一個很好的選擇,催生出了強烈的避險需求。因而兩相作用下,結果就是“優質資產荒”。


        像這兩天最新的消息是,螞蟻集團在A股上市,看看大家的反應,一夜之間,財富自由,整棟樓歡呼,亢奮的還有杭州的房價,身價暴增的他們,買房肯定是第一選擇。







        因為據市場人士預計,上市之后螞蟻集團市值有望達到1.5萬億,按持股股東為3萬人,那么人均為5000萬,高管的財富就更恐怖了,阿里合伙人以及退役高管控制著1.5萬億里面估計70%財富,也就是50人持有大概1萬億人民幣市值,人均身價在30-50億美元規模,無數的千萬富翁億萬富翁就此誕生。





        再看看深圳,已經擁有308家上市公司,平均市值約為8.2萬億,數量、市值、凈利均超過上海,位居全國第二,僅次于北京。


        這還沒結束,預計在八月份深圳特區40周年之際,也會有很多優秀的創業版企業上市,整個城市還是在進行一個巨大的造富運動。


        這些都說明整個社會還是有很多新興的財富階層將誕生,也能看到對優質資產的需求在不斷累加,尤其是豪宅的需求。





        甚至上個月18號,證監會主席易會滿做主題演講時也指出:“為助力經濟加快復蘇,世界主要經濟體紛紛出臺超預期的刺激政策,可以預見,在后疫情時期,全球流動性充盈甚至泛濫是大概率事件!闭f明優質資產荒的現象已經成為共識。





        這種情況下,我們就需要尋找真正能夠穿越牛熊、持續跑贏大盤的優質資產,可能是股市里的騰訊、平安、茅臺這樣的大藍籌,也可能是樓市里的海景地鐵學位房。


        但是,始終覺得,股市只適合極少數弄潮兒,樓市才應該是標配,“一線城市、核心地段、優質物業”一定是中國最優質的資產之一,也是老百姓最容易把握的資產。


        下面這張各類資產歷年受益圖,再拿出來講下,對比中國現在的各類投資品不難發現,銀行存款、投資實業、股市、p2p、黃金、虛擬貨幣等等,自2007年起,房價的收益基本上都是穩占前排,房地產依然是最可靠的財富倉庫。





        尤其大中心城市的頂級豪宅,綜合價值是普通住宅無法比擬的,往往占據著最核心的資源,兼具穩定性和成長性,具備穿越牛熊周期的抗通脹能力。


        回到現實市場中看,富人們正在用錢投票豪宅,二季度以來,北上廣深豪宅市場成交量均創下2018年以來季度新高,其中北京豪宅市場成交量同比大增55.6%,上海同比大增63.5%,深圳同比大增83.8%,廣州同比大增62%,成都同比大增28.1%。


        這一現象還會增強,原因很簡單,今年最大的背景還是全球性的刺激,富人的購買力不僅不會減弱,反而會逆勢增強,購置資產的決心會比往年更大。

        02.從近三年的深圳住宅土地供應數據上看,時間換不來空間,市場供需矛盾5年內看不到能解決的希望。


        一目了然,心中一定有數了


        03.

        稀缺優質資產:海景房、學位房、地鐵房


        深圳的優質資產,其實和上海黃浦區類似,都是可以穿越投資周期的硬核資產,往往跌時抗跌、漲時領漲,即市場低迷時抗跌反漲,市場火熱時表現也是龍頭。


        碧海,看海,3條黃金線路地鐵(一號線,十一號線,15號線),全國十佳校長學校(紅樹林),騰訊島,深中大橋,全世界大放水,這就是這里為什么大漲還有很多人趨之若附的原因!


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